Компания Stone Tree в ОАЭ

StoneTree Ваше древо желаний в ОАЭ

На рынке недвижимости ОАЭ существует два вида лицензии для сдачи в аренду апартаментов. Это Long Term License (долговременная лицензия) и Vacation Homes License (апарт-отели) Лицензией на управление апарт-отелями Vacation Homes License имеют право управлять лишь несколько компаний на территории ОАЭ. Компания Stone Tree имеет обе лицензии.

Давайте подробно рассмотрим условия работы апартаментов в статусе Vacation Homes (апарт-отель), на основан лицензии управляющей компании «Stone Tree» и в чем его отличие от стандартного типа аренды по лицензии Long term.

«Vacation Homes» как они есть

«Vacation Homes» это благоустроенное жилье, которое в старинных романах о Шерлоке Холмсе называли «меблированными комнатами». Подобное жилье предоставляется арендаторам на ежедневной, еженедельной, ежемесячной или ежегодной основе с отсутствием обременения и регистрации договора Ejari (долгосрочного договора). Подобные апарт-отели зарегистрированы в департаменте туризма и маркетинга Дубая.

К 2020 году Дубай планирует принять более 20 миллионов туристов и таким образом, ежегодный вклад туризма в экономику эмирата, увеличится втрое. Таким образом, увеличится экономический вклад туристического сектора.

С декабря 2014 года, в соответствии с решением шейха Шейх Рашид ибн Мохаммед ибн Рашид Аль Мактума лицензией должны обладать все владельцы «Vacation Homes». Уже с середины 2015 года власти начали осуществлять строгий надзор за компаниями, которые предоставляют отельный сервис в апартаментах для того чтобы исключить злоупотребления.

Почему компания StoneTree?

Наша компания StoneTree LLC занимается краткосрочной арендой более семи лет и считается одним из создателей «правил игры» в данном сегменте. Компания оказывает весь возможный спектр услуг на рынке недвижимости, помогая зарабатывать на рынке апарт-отелей.

Сегодня доход от этой деятельности осуществляется двумя способами
1. Долгосрочная аренда (Ejari registration)
2. Краткосрочная аренда (DTCM Vacation Homes)

Плюсы краткосрочной аренды
1) Отсутствие обременения в виде долгосрочного арендатора и регистрации Ejari — при Ejari (при долгосрочной аренде) собственник зависит от порядочности арендатора. В случае его неплатежеспособности, либо злом умысле с его стороны, придется решать все вопросы в судебном порядке.
При краткосрочной аренде-статус апартаментов остается вакантным, расторжение возможно без каких-либо штрафных санкций от 3х дней, до двух месяцев в зависимости от причины расторжения*.
2) Возможность для собственника апартаментов, либо кого-либо из его близких, проживать в апартаментах, любой обозначенный срок по распоряжению собственника.
3) Высокая ликвидность при продаже объекта: за счет отсутствия обременения долгосрочного арендатора — Ejari, за счет гибкого подхода к просмотру апартаментов для потенциальных инвесторов или покупателей и за счет доходности от арендных выплат выше среднерыночной.
4) Гарантия состояния апартаментов «5 star standard». Еженедельные проверки содержания апартаментов, поддержание состояния апартаментов на высоком уровне, согласно стандартам DTCM.
5) Возможность получать арендный доход параллельно с продажей объекта, либо поиском долгосрочного арендатора, исключает возможности, при котором апартаменты простаивают и не приносят доход.

Минусы
1) Необходимость иметь полностью меблированные комнат согласно правилам департамента туризма.

Плюсы краткосрочной аренды
1) Оплата производится авансом за период от месяца до года, однако согласно закону, собственник имеет право распоряжаться средствами не более двух месяцев, так как арендатор имеет право расторгнуть долгосрочный договор в одностороннем порядке с уведомлением за два месяца.
2) Комната полностью меблирована

Минусы-их много
1) Сложность или невозможность повысить арендную ставку (один раз в год) на основании индексов органа по регулированию сектора недвижимости Дубая RERA. Это возможно лишь при предварительном уведомлении арендатора за 90 календарных дней до момента продления договора.
2) Сложность расторжения долгосрочного контракта (по закону для расторжения могут быть лишь две причины: продажа, необходимость собственного проживания с уведомлением за год), жесткие штрафы за несоблюдение норм расторжения.
3) Низкая ликвидность объекта при продаже. Долгосрочный контракт – обременение объекта недвижимости при продаже объекта, возможное расторжение с уведомлением арендатора минимум за один год с момента вступления в силу права собственности нового владельца.
4) Износ объекта за счет долгосрочного использования апартаментов. Обязательства по поддержке состояния апартаментов регулируются максимальной суммой охранного депозита в 10% от стоимости контракта.
5) Сложность взыскания арендного дохода в случае необеспеченного чека (только через суд), исходя из общей практики.

Краткосрочная аренда-это гибкое решение для собственника, при котором за ним сохраняются все рычаги управления апартаментами. При этом на собственника работает лицензированная компания с именем и опытом более 7ми лет, обеспечивающая полный доступ к информации о доходности объекта.

Недвижимость в ОАЭ, виды лицензий на аренду
Аренда недвижимости в Дубае

Мы поможем

Компания StoneTree имеет широкий опыт предоставления отельных услуг, как гостям, проживающим в апартаментах, так и самому собственнику, который также при желании сможет пользоваться своими апартаментами, при необходимости без каких-либо дополнительных трат.

У владельца есть возможность получить больший арендный доход, нежели чем на долгосрочном рынке. При этом доход можно будет получать ежемесячно, даже если апартаменты будут находится в процессе продажи. Между заселениями постояльцев можно организовывать показы апартаментов, которые при этом будут убраны по отельному стандарту. Это создаст позитивное впечатление при просмотре.

Подробнее о краткосрочной аренде: пошаговая инструкция: на примере однокомнатных (one bedroom) апартаментов Dubai Marina Pinnacle Tower

Бизнес на аренде недвижимости в дубае
Бизнес в Эмиратах, Дубай

Для подготовки апартаментов к аренде нужно выполнить следующие шаги

1. Создание инвентарного листа для подготовки апартаментов по стандартам ДТСМ: опись имеющихся предметов и всего необходимого, а также написание списка необходимых покупок. Апартаменты должны быть меблированы всем необходимым для комфортного проживания (включая столовые приборы, фен, утюг и т.д.) а также подключены коммунальные услуги DEWA DU (тв и интернет) оформленные на имя собственника.
Для собственников апартаментов без мебели, существует несколько решений:
• Покупка мебели за счет собственных средств — для апартаментов one bedroom, стоимость покупки мебели составит в среднем 20 000 дирхамов для абсолютно пустой квартиры. Компания Stone Tree может помочь с созданием дизайна апартаментов и обставить их за 15% комиссии от указанного бюджета.

Срок подготовки апартаментов составляет 15 календарных дней. Таким образом стоимость полностью обставленных апартаментов составит 20000 дирхамов плюс 3000 дирхамов- комиссия сотрудников за работу. Общая сумма составит 23000 дирхамов. После подготовки апартаментов и заключения договора, собственник начинает получать доход.

Компания Stone Tree может обставить апартаменты за счет собственных средств в рамках того же бюджета 20000 дирхамов, только комиссия в этом случае составит 20%, Таким образом, полная сумма составит 24000 дирхамов, однако собственник при этом не тратит своих средств. Данная сумма вычитается постепенно из дохода собственника (за два-три календарных месяца), при этом мебель является собственностью владельца и как минимум увеличивает продажную стоимость апартаментов на 50 000 дирхамов.
• можно взять мебель в аренду, на три месяца и оценить доходность апартаментов. Стоимость аренды 1500 дирхамов в месяц. Затем можно либо продлить аренду, при этом после 12 месяцев использования мебель станет собственностью хозяина апартаментов.

В любом случае, как показывает практика, мебель окупает себя как при долгосрочной, так и краткосрочной аренде. Как правило, в основном небольшие апартаменты арендуют молодые пары, либо люди, приехавшие на заработки. Эта целевая аудитория не заинтересована приобретать мебель, поэтому даже при долгосрочной аренде у меблированных комнат доходность выше.

Как получить лицензию на аренду недвижимости в Дубае
licenziya-na-arendu-v-ehmiratah

Инвентаризация-мать порядка

После подготовки апартаментов и инвентаризации нужно сделать следующие шаги:
2. Регистрация апартаментов в системе департамента туризм и маркетинга Дубая – подписание договора.
Второй шаг: подписание договора на управление недвижимостью (заполнить анкету на получение проекта договора на управление вашей недвижимостью активная ссылка) и письмо для ДТСМ с ссылкой на лицензию компании StoneTree.

Cдавать апартаменты в краткосрочную аренду могут только лицензированные компании. Срок регистрации составляет один год стоимость регистрации однокомнатных апартаментов (one bedroom) составляет 470 дирхамов на год, отмена регистрации составляет 70 дирхамов.
3. Начало работы, получение дохода, отчетность. По завершении регистрации ДТСМ, компания получает разрешение на рекламу апартаментов. Отчетный период в работе между компанией и собственником приходится на 24-25 число следующего месяца. В отчете за месяц приведены все финальные цифры.

Комиссия компании составляет 20% от стоимости апартаментов. Вот пример расчета дохода собственника на примере однокомнатных апартаментов Dubai Marina Pinnacle Tower.

Мы поможем заполнить анкету на получение расчёта стоимости дохода ваших апартаментов.

Расчет

Период 25.01 – 24.02 арендная ставка = 14000 дирхамов Комиссия управляющей компании = 2800 дирхамов Стоимость коммунальных услуг = 1000 дирхамов. Выплата собственнику = 14000 – 2800 – 1000 = 10200 дирхамов

При сдаче апартаментов, компания утверждает с Вами диапазон цен, согласно которому мы сдаем Ваши апартаменты. На сегодняшний день (осень 2017 год) рекомендуемые диапазоны для однокомнатной квартиры в Pinnacle Tower выглядят следующим образом:

Ежемесячная плата в низкий сезон с мая по октябрь составляет от 8000 до 10000 дирхамов. В высокий сезон с октября по май 12500 – 15000 дирхамов. Ежедневная плата в низкий сезон (май-октябрь) 85 – 110 USD. В высокий сезон 115-150 USD в день В период новогодних праздников с 24.12 по 14.01 ежедневная плата составит 200 – 300 USD в день.

Комиссия StoneTree составляет 20% от полной суммы аренды. Для гибкого подхода к ситуации компания использует не фиксированную стоимость, а ориентируется на диапазон цен.

Для понимания: в любой рекламе всегда называются самые высокие цены, согласно контракту, это 150$ в сутки и выше (на случай Нового Года и т.д.) Однако, мы используем нижний предел стоимости для возможности предоставить скидку «удобным» клиентам, к примеру, заполнить «окно» между двумя «дорогими» заселениями. В этом случае мы объявляем «горячую цену» и, как правило, находим клиентов на местном рынке.

Таким образом, мы стараемся влиять на ситуацию, цель которой допустить простоя квартиры. Средний показатель заселяемости в районе Дубай Марина для апартаментов 1 bedroom = 86%
Поэтому, представленная форма расчета пессимистичный вариант доходности.

Способы оплаты
Наличными в офисе. Банковский счет.

Мы ждем вас!

Клиента в любое время суток встречают по его желанию либо в апартаментах, либо в аэропорту. На момент заселения производится полная проверка помещения с описью текущего состояния квартиры.

За счет компании клиенту предоставляется минимальный пакет необходимых продуктов на первое время, ванные принадлежности и прочие необходимые вещи для комфортного заселения.

При заселении клиент предоставляет копию паспорта и охранный возвратный депозит. На момент выселения производится повторная проверка апартаментов, в случае любого урона компенсация и восстановление повреждений происходит за счет депозита клиента.

Мы дорожим нашей репутацией В управлении компании Stone Tree находятся квартиры многих известных людей из России и стран бывшего СССР. Среди давних клиентов нашей компании музыкальный продюсер Иосиф Пригожин и его супруга певица Валерия.

На фото выше, апартаменты, в которых они проживают, приезжая в Дубай. В одном из интервью Валерия рассказала, что очень любит «уютную атмосферу» Дубая. Мы рады, что часть этого уюта создаем для них и мы.

www.stonetree.ae
info@stonetree.ae
+97152 939 5995

StoneTree arenda zhilya v Dubaye
arenda-zhilya-v-dubaj-marina
Tags:
0 shares